住宅ローンの滞納で差し押さえ!競売回避のリミットあり!

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  • 住宅ローンを滞納するとどうなる?滞納後の流れとは?
  • 住宅ローンを何か月滞納し続けると競売や差し押さえが起こるのか?
  • 住宅ローンを何回滞納すると、裁判が起こされる?
  • 住宅ローンの滞納はいつまでに支払えばいいのか?

など気になることがあると思います。

そこでこの記事では住宅ローン滞納後どうなるのかについて詳しく説明していきます。

1.住宅ローンを滞納するとどうなる?差押や競売までの流れとは?

・住宅ローン滞納後1か月~3か月:ハガキや電話による催促

1~3か月の滞納であれば、すぐに何か問題起こるということは少なく、電話や督促状がによる催促があるくらいです。

「期日までに支払いが済んでいないので、支払ってください」というような内容です。

1~3か月の滞納であれば、ついうっかり支払いを忘れてしまった人や一時的な理由で支払えなくなった人などもいますので、何か行動に起こすということはありません。

もし万が一うっかりと住宅ローンの支払いを忘れてしまったら、早めに支払いをするか、銀行に連絡を入れましょう。

・住宅ローン滞納後3か月~6か月:期限の利益損失による一括請求

3か月のローンの滞納となると、さすがに銀行側も動き始めます。

ただいきなり何かを行使してくることはなく、まずは「期限の利益損失予告通知」がきます。

期限の利益とは分割払いで借金を返済することができる権利のことで、それを損失するということは残った借金を一括返済しなければいけなくなります。

期限の利益損失予告通知が送られてくるタイミングは銀行によって異なりますが、滞納後3~5か月に送られてきます。

その後6か月目に入ると、期限の利益損失による一括請求が行われます。

住宅ローンとなると借金額が多額になるので、もうこの時点になると借金を返済することが難しいでしょう。

・住宅ローン滞納後6か月~:代位弁済

期限の利益損失により残りの住宅ローンの一括請求をされても、一括返済することができない場合、代位弁済が行われます。

代位弁済とは、住宅ローンの取り立てを行うのが銀行から保証会社に移ることを指します。

保証会社が債権者になると、あなたに対して残りのローンの一括返済をするしかなくなります。

代位弁済が行われてしまうと、いくら銀行に相談しに行っても無駄になるので注意してください。

・住宅ローン滞納後6~7か月:差し押さえ

代位弁済後借金を返済することができない場合は、保証会社は、住宅ローンを少しでも回収するために、家を競売に出します。

保証会社は動き出した場合には「担保不動産競売開始決定通知書」が裁判所から届きます。

この通知書は裁判所が発行した正式なものとなるので、届いた時点で家は差し押さえられて、家を競売にかけられてしまいます

滞納から6~7か月ほどで、家が差し押さえられることになります。

家を差し押さえられてしまうと、勝手に処分することができなくなります。

・住宅ローン滞納後7か月~12か月:競売

家を差し押さえられたらすぐに家を出ていかなければいけないと思うかもしれません。

しかし、実際には競売の購入者が決まるまではギリギリ居座ることができます。

仮に住み続けている状態でも、裁判所から裁判官や不動産鑑定士がやってきて、家の状態などの調査を行います。

滞納後10~12か月ほどになると「期間入札決定通知書」が届きます。

これは実際に競売の入札が始まったことを意味します。

入札によって購入者が決まったら、その家を出ていかなければいけません。

この通知が届く前に何とか生活を立て直して、引っ越し先でも生活できるようにしましょう。

2.住宅ローン滞納で差し押さえや競売を回避する3つの方法を紹介!

・銀行にリスケジュールの相談をする

リスケジュールとは支払いのスケジュール(毎月の返済額や支払い期間)を変更することを指します。

例えば、毎月10万円返済しているところを毎月7万円の返済に変更するなどがあります。

毎月の返済額を減らせれば、ギリギリ返済できる場合も多いと思います。

返済が苦しくなってきた段階で、早めに銀行に相談しに行ってください。

ただリスケジュールは必ずやってもらえるとは限りません。

契約内容や返済状況によっては応じてもらえない可能性もあります。

特に滞納後だと相談に応じてくれる可能性は低くなります。

一応、代位弁済が行われて債権者が保証会社になる前であれば、可能性は0ではありません。

リスケの条件に滞納金の一括返済を求められることもあります。

いずれにしても早めに銀行に相談することが大切です。

・任意売却を行う

任意売却は競売よりも家が高く売れる可能性があります。

競売の場合、相場の40~70%ほどの金額で落札されることが多いです。

そのため競売で家を売っても住宅ローンが残る可能性が高いです。

家を手放したのに借金まで残るという最悪の状態を避けるために、任意売却があります。

家を売却するために手間がかかりますが、その分高く売れて、場合によっては住宅ローンを全額返済できる可能性もあります。

任意売却のタイムリミットは案外長く「担保不動産競売開始決定通知書」が届いて差し押さえられた後でも可能な場合もあります。

任意売却をしたいことを保証会社に伝えることで、競売の手続きをストップさせてくれます。

多額の住宅ローンが残っているという場合には、少しでも家を高く売るために任意売却をすることをお勧めします。

・個人再生(債務整理)を行う

個人再生は家を残したまま住宅ローン以外の借金をおよそ5分の1まで減らせる債務整理の一つとなります。

もしもすでに消費者金融などの金利が高いところからお金を借りている状態なら非常に効果的だと思います。

住宅ローン以外の借金を減額できれば、返済に余裕ができて住宅ローンの返済にお金を回せます。

また裁判所を通して住宅ローンのリスケジュールを行えます。

  • 滞納している住宅ローンの返済は、3年間の分割払いで返済できる
  • 住宅ローンの返済期間を最大10年間延長できる
  • 個人再生の返済期間(3年間)は元本や利息の返済を待ってもらえる

仮に自分で交渉したときには銀行がリスケジュールに応じなくても大丈夫です。

個人再生の場合は裁判所からの命令になるので、応じてもらえます。

 

このように債務整理を行えば、借金の返済の余裕ができます。

もし住宅ローン以外にも借金がある場合には、一度弁護士に債務整理の相談することをお勧めします。

とはいえ、いきなり弁護士に相談するのはハードルが高いと思います。

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・まとめ

住宅ローンの滞納は6か月がラインです。

どのタイミングで期限の利益損失による一括請求が行われるかは銀行によって違いますが、基本的には6か月を超えるとほぼアウトだと思ってください。

6か月以内ならば、銀行に相談することでリスケジュールも可能な場合もあります。

支払えなくなった理由やいつになったら支払えるかなどを銀行に伝えて、リスケジュールを行いましょう。

 

ちなみに、住宅ローンを返済するために消費者金融やカードローン会社などからお金を借りることはやめた方がいいです。

明らかに住宅ローンよりも金利が高いので、余計に生活が苦しくなるだけです。

一時的に借金を支払っても、今度は消費者金融やカードローンの借金返済に苦しむことになります。

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