不動産投資の失敗の借金を債務整理できない?自己破産は無理?

債務整理 不動産投資

  • 不動産投資の失敗で作った借金を債務整理することはできるのか?
  • 自己破産だと不動産投資の借金は免責の対象外になるって本当?
  • 債務整理をせずに不動産投資の失敗の借金を返済する方法は?

など気になることがあると思います。

そこでこの記事では不動産投資の借金と債務整理(任意整理・個人再生・自己破産)について詳しく説明していきます。

1.不動産投資の借金は債務整理できない?

不動産投資は株やFXと比べて物件そのものが残るのでリスクが低い投資だと言われています。

しかしそれなりに利益を出そうと思うと、物件の数を増やさなければいけないので当然リスクが出ます。

当初予定していたよりも収入が少ないとなれば失敗して借金を抱えることになってしまいます。

そんな不動産投資の借金は債務整理で整理できるのでしょうか?

・任意整理や個人再生であれば手続きはできる!

不動産投資の借金は債務整理できるものとできないものがあります。

任意整理や個人再生であれば、借金の理由に関係なく手続きをすることができます。

なので、不動産投資に失敗してできた借金でも手続きができます。

ただ不動産投資の場合、抱えている借金額は多額の場合が多いです。

任意整理では、借金の元本を減らすことができないので、不動産投資の借金の場合、あまり意味がない可能性が高いです。

個人再生であれば借金を5分の1ほどに減らせますが、借金額が5000万円までという制限があります。

この金額が超えていない範囲で

・自己破産の場合は不動産投資の失敗は免責湯許可自由に当てはまる

任意整理や個人再生では借金が整理できない場合には、自己破産を検討する必要があります。

しかし、不動産投資の失敗でできた借金は自己破産ができない可能性があります。

自己破産の場合には免責不許可事由と言って、借金の理由によっては借金が0にならない決まりがあります。

その免責不許可事由に不動産投資が当てはまる可能性が高いのです。

破産法252条1項の免責不許可事由の中に「浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ,又は過大な債務を負担したこと」と書いてあります。

これがいわゆる投資が免責不許可事由に当てはまる理由となっています。

他にもパチンコや競馬などのギャンブルで作った借金も自己破産できないことになっています。

・自己破産の場合は裁量免責で借金がチャラになる場合もある

「不動産投資に失敗したら自己破産で借金を0にできないのか」と途方に暮れるかもしれませんが、少し待ってください。

確かに不動産投資は免責不許可事由に当てはまる可能性が高いです。

しかし自己破産には「裁量免責」があります。

この裁量免責とは、裁判所の判断によって免責不許可事由に当てはまる場合でも免責を出すということです。

どういった経緯で自己破産をすることになったのか、現在の収入状況はどうなのかなど事情を説明することで免責が認められる可能性があるというわけです。

つまり、不動産投資の借金でも自己破産の免責を認めてもらえる可能性があるわけです。

 

実際に投資の借金でも完全に免責を受けられたり、一部免責と言って借金の一部の免責が認められたりしています。

一部免責の場合は例えば2000万円の借金のうち1800万円は免責しますというような感じです。

なので、免責を認めてもらうためには裁判官の心証をいかに良くするかがカギとなっています。

 

債務整理にあまり詳しくない弁護士だと裁判所に免責を認めてもらうためのテクニックを持っていません。

なので、不動産投資の借金を自己破産で整理したい場合には、債務整理に強い弁護士に依頼をすることが大事です。

そうすることで自己破産できる確率を高めることができます。

債務整理に強い弁護士なら無理に自己破産をしないでも他の債務整理で借金を整理できるかなども検討してくれます。

なので、不動産投資に失敗して借金を抱えているなら一度債務整理に強い弁護士に相談することをお勧めします。

 

とはいえ、いきなり弁護士に相談するのはハードルが高いと思います。

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2.不動産投資で失敗して借金を抱えたら自己破産以外ないの?

不動産投資の場合、所有している不動産を売却することで借金を返済するという方法があります。

これを「任意売却」と言います。

借金の返済を滞納していると、最終的には所有している不動産は競売にかけられます。

競売は相場よりも半分くらいの値段で競り落とされることが多いです。

そのため不動産を競売で売却しても借金が多く残ってしまうわけです。

そこで競売にかけられる前に不動産を売却してしまうのが任意売却になります。

・任意売却は手続きに手間がかかる

任意売却は高く売れる可能性がありますが、手続きには手間がかかります。

というのも、ローンを組んでいる銀行とやり取りをしなければいけません。

基本的にはローンを完済するまで物件の所有者は銀行になることが多いので、勝手に売却することはできません。

そのため任意売却を行うには、銀行の許可が必要になり少し手間がかかる欠点があります。

また任意売却で不動産を売却しても借金が残る可能性もあります。

残った借金は普通に返済していかなければならないので任意売却を行うかどうかはじっくりと検討しましょう。

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